怎样打听别人家的商场租金？

本文属于“别人家的商场”系列第二篇，目录如下：

（一）体量篇

（二）租金篇

（三）收入篇

（四）番外篇

无论是市场调研，还是同行对标，都离不开“钱”字。尽管租金是这个行业里最敏感的机密，但通过各种方法，我们总有机会打听到一些相关数字。但是否只要数据到手，就可以直接做比较呢？

在回答这个问题之前，我们想先介绍一下几种租金的的定义。

根据租赁面积计算的租金，作为基础常识，就不赘述了。

根据销售额计算的租金，同样是基础常识。不过要注意，在销售额的界定方面，有些品牌会剔除增值税、银行卡手续费等科目，处理后的销售额称为“净销售额”。

购物中心租金定价的面积单位通常是“套内面积”，即实际使用的面积（不同项目对于是否计入铺间隔墙、外幕墙、管井等可能有所差异）。

写字楼租金定价更多采用“建筑面积”。与套内面积的区别如下：

单元套内面积 + 公共区域分摊面积=单元建筑面积

受公共空间的功能、大小不同，分摊面积的占比也各有差异，按照经验值估算：

100m左右的写字楼：套内面积=建筑面积 * 75%

购物中心：套内面积=建筑面积 * 55%

对于租金较低的区域或者项目，通常按月计算租金和物业费，单位为“元/平米/月”。这也是《租赁合同》中常用的租金单位。

对于租金较高的地区或项目，若是以月为单位，租金动辄几百甚至上千，改个时间单位，以“元/平米/日”来报价，绝对数值低一些，有利于促成谈判。

由于租金多为是月（季）付，但每月（季）的天数不同，按日租金计租会造成每期租金金额的差异，因此《租赁合同》中通常会将租金调整为按月口径。一种常见的折算方法是：

月租金=日租金 * 365 / 12

含税租金，指的是包含增值税。目前，不动产租赁的增值税率为9%。若是一般纳税人租赁其2016年4月30日前取得的不动产，税率则为5%。

不含税租金，指的就是不包含增值税的租金。某些商业项目会在合同中单独列明增值税金额，因此如果报价是不含税的，那么实际要缴纳的租金就会比报价多5%或9%。

通常情况下，租金和物业费是分开计算的，其单价、递增都有所区别。但某些情况下，租金（甚至提成租金）会包括物业费。

通常指的是签在合同上的月（日）租金单价，也是我们最容易问到的租金价格。

指一段时间内（通常是全租赁周期）平摊装修期、免租期之后的平均租金单价。显然，租金净价要低于租金面价。

通常指现阶段或某段时间内，一定范围商户的平均租金单价（通常采用面积加权法计算）。根据范围的不同，可能分为：

• 全场平均租金
• 首层平均租金
  
• 特定楼层平均租金
• 特定业态平均租金
• 新成交商户平均租金
• 不含主力店的全场平均租金
• 折算抽成租金后的平均租金，等等

介绍这些定义之后，那到底该怎么比较租金呢？我想通过下列三个问题，来提供我们的一些建议。

已知购物中心租金10元/平米/日，写字楼租金8元/平米/日，是否代表购物中心租金更高？

答案是否。因为购物中心租金是按套内面积算的，折算成建筑面积，则为5.5元/平米/日。

而写字楼租金是按建筑面积算的，折算成套内可达 8 / 75%=10.67元/平米/日。

无论哪种算法，当统一面积指标后，都是写字楼租金更高。

【注意】某些街铺或者写字楼底商，也会采用建筑面积来报价。又或是某些综合体项目的财报，会将租金统一折算为建筑面积口径，因此拿到数据后的第一要务，是统一单位口径。

答案是否。我们用年报计算租金，通常的算法是：

平均租金=营业收入 / 可租赁面积 / 出租率 / 经营天数

上述公式隐藏了三个假设条件：

1、营业收入=租金收入

2、项目出租率在全年时间段内恒定不变

3、换租的空置期、装修期、免租期均为0

事实上这三个条件几乎都是不可能达到的，因而就会对最终结果产生干扰。

举个理想例子，某购物中心，可租赁面积10万平米，所有商户租金均为10元/平米/日（304元/平米/月），9月1日开业，开业后的各项指标如下表所示（默认所有商户均开业才计租，开业日均为当月1日）：

按上述公式计算，

8208万元 / 10万平米 / 90% / 122日=7.5元/平米/日

比实际租金低了25%之多！（当然也有反过来，因为大面积掉铺，导致租金估算偏高的情况）

即使对于出租率保持高位的成熟项目，按上述公式计算，仍然相当于平摊了年内的免租期、装修期，从而接近前文提到的“净价”概念，和实际成交面价存在差距。因此，根据财报算出来的平均租金，可作为一个大概的区间判断，但绝非完全精准，尤其对于新开业项目，更要谨慎采信。

答案是不一定。对于刚开业的项目是可以的，但是进入调整期后，全场租金水平会受到早期签约的商户，尤其是租赁年限较长、租金又较低的主力店租金价格的干扰。

举个例子，某商场今年调整了20%面积的商户，新租租金涨幅达30%，但考虑到尚未调整的其余面积，平均租金增长增幅为：

80% * 1 + 20% * （1+30%）/ 100% -1=6%

显然这一数据无法反映现状价格。未到期租户占比越高，该差异越明显。因此，相比全场平均租金，我们更建议用同业态/同楼层的新成交租金来反映购物中心的经营现状，用平均租金的变化来判断购物中心的发展态势。

租金作为商务谈判的核心部分，在无数次谈判中演绎出了纷繁芜杂的条款，无论是单价还是递增，又或是免租期的长短，销售额的计算，甚至阶梯式抽成比例，反保底等等。绝不是一个数据就能够完全体现的。

更何况，租金背后还隐藏着我们并不可知的定价策略：

• 有执着追求收入，要求高固定租金的
• 有为了吸引品牌，选择低固租甚至0固租换取高抽成比例的
• 有考虑退出价格，对首年租金要求不高，更追求递增率的
• 还有为了少交税（物业费税率6%，租金9%）选择高物业费低租金价格的……

凡此种种，不一而论。因此，在对标租金时也给各位同仁们两个建议：一是如果有可能，尽量多了解一些信息；二是也别太较真了，毕竟谈判不是做实验，写对标报告也不是发论文。自己项目的租金，还是“别人说的话，随便听一听，自己做决定”嘛。

以上，便是我们对于购物中心“租金”指标的一点浅见，抛砖引玉，欢迎与各位同行分享交流！

下一期，我们将讨论：别人家的收入“是多少”？