二手美化房是个什么牛鬼蛇神？真能提高卖房速度么？

美化二手房是个什么东西？

美化房的起源是什么？

国外是怎么做房屋美化的？

为什么跑到国内就变味了？

纯瞎聊，写给粉丝和同行，大家看看就行，

如果触及到利益，可以私信我，过段时间删除，

反正写篇文章不花多久，不心疼。

什么是 “ 美化房 ” ？

简而言之就是对一些品相极差的商品房，二手出售前，作视觉改进和化妆，打扮的漂漂亮亮的（人都是视觉动物），来形成市场溢价。

只要经过评估判断，房子品相提升带来的卖价提升，是超过装修装饰投入本身的，房屋做美化的合理性就成立。

听上去是不是非常美好？

但是实际上并非那么简单。

从源头说起，

房屋美化概念始于1972年，

由美国人Barb Schwarz提出，

他还成立了公司，将其发展成一个一个庞大的产业，

并提出一个专有名词，叫Home Staging，

翻译为：房屋售前装饰，

我开始觉得用Decoration用义更准确，

但Staging，有搭个舞台子给大家展示表演的意味，

果然语言文字的魅力不分国界。

也就是说，Home Staging的目的，是愉悦潜在买家的眼睛，把房子卖得快，房价卖得高。

发展至今，Home Staging已是发达国家，二手房出售前标准执行动作，

浏览海外房产平台，全是可拎包入住的house，

几乎分辨不出哪套房子是否做过美化。

但在国外，房屋装修美化的价格并不贵，

国外Home Staging套餐/价格参考如下：

1、咨询费用：120-500美元
2、家具租金：75至800美元/月
3、家具布置：200-400美元
4、房间整理：600至1000美元/房间
5、全套设计：2000至3000美元
注意：家具收的是租金，卖出后撤走

全部取中位数，大概价格是4万人民币（算4个月家具租赁费），

比起上海动辄千万的房价，0.5%都不到，

如若真能有几个点溢价涨幅，铁定划算，

（何况美国人工成本死贵，大概是中国的2~3倍）

为什么美化房屋性价比如此高，又普遍？

我放几张国外房屋美化前后对比的网图，

大家就知道怎么肥四了，

Before/After观感差异很大是不是？

但上下对比：

所做动作，都是微调。

以这张对比图，最典型，细品一下：

设计师从头到尾，只干了4件事：

- 把杂乱的海报和摆件挂饰扔掉、
- 把床被整理铺好，
- 给床边柜刷了一下深色漆、
- 给台灯挪了一下位置（是的，就微微挪一下，改变灯光氛围），
以扔为主，几乎0成本。

估计放到国内，会被阿姨爷叔当虚假诈骗，追出好几条马路：

我花了钱？就这？诚意呢？

好，即便作为一个房屋美化机构的老板，我肯砸成本堆满意度，

他会发现，中国的房子的装修，似乎没法小范围改动。

刚才展示国外二手房，部分房龄估计都超过20年了，

但基础装修底色依然非常纯净，

相反，我给大家看两个典型的国人室内装修风格，

（目测5年内装修）

我以非专业语句，形容一下自己感受：

- 要么色彩大开大合，媚俗；

- 要么以为很小清新，实际单调和无聊，土，

- 尤其是灯光的运用，无系统，穷比风；

拿咱刘女神古今打扮妆容对比，来打个比方（大不敬！）

大概是这种差异的赶脚：

所以，国外售前美化服务如此普遍，国内却没有发展起来，

背后有两个主要原因：

1、Home staging的核心竞争力，是房屋美化Tony老师那双发现美的眼睛，并非追求大修大改；

2、同为老房子，发达国家二手房，室内装修理念风格，远比国内先进，我们只有在经济发达的城市地区，年轻一代装修审美，才勉强与国际水平接轨。

现实生活里，只要装修程度比较新的二手房（新不代表好看），国内中介愿统一称其为精装房，想法太落后，

毕竟买家对房屋装修审美容忍度很低，

乃至于大部分房东，认为投入成本做美化不值得。

从而导致第一个问题：

说自如风有点过头，很多美化二手房，第一观感确实比自如强不少，

但基本都是套模板，千篇一律，重复性极强,

因为都是中介公司提供的标准产品。

这就牵涉到第二个问题：

同为中介的配套服务，

在欧美市场，售前美化仅限于房屋视觉观感改进，

但为什么跑到国内来，就和装修行业，中介挖坑，炒房，搭上边了？这里科普一下国内二手房屋美化的商业模式，

第一种，中介美化房

中介不参与美化后增值分成，只做装修，不对赌，

比如链家美化部，装修只是变相锁定独家房源和佣金，

房子不管增值多少，中介锁定的是二手房买卖佣金，

即约定时间内只能由其一家中介卖房，

如果没卖掉，房东可以到其他中介挂牌，但不管哪个中介什么时候卖掉，需要和签订美化协议的中介把装修费结算掉（装修费狠赚一笔）。

第二种，专业房屋美化机构

我不愿称其为炒房公司，行话叫 “ 收房公司 ”，

因为承担对赌风险，如果约定时间内没有卖出，装修白送房东，甚至可以承诺把房子全款吃下来，

因此相对应的，也参与增值部分分成，要么和房东约定五五分成，要么增值部分全部归收房公司所有。

当然，完善的风控流程是必须的，一般都会把收房的价格尽量压低，避免大面积暴雷。

凤冰凤冰，凤那端的钱，比冰赚起来更稳。

总结：

装修+房屋买卖，

两个信息极不透明的行业揉在一起，

1+1>2，干柴烈火。

中介公司：赚的是独家掌控房源后的佣金。

专业房屋美化机构：赚的是低价收房和溢价出售的中间差价。

至于美化房屋的服务费，1W、2W的，太过单薄，看不上。

虽然美化房有暴利嫌疑，但并不犯法，

因为机构垫付了装修资金承担风险，中介也提供了实打实的服务，

甚至可以说，二手美化能解决一部分房东实际需求，有一定社会意义。

比如：

独居老年人要卖房，他的房子破到没法住，自己也无精力重新装修，美化公司统一操作装修有供应链优势（边际成本低）
一些拆二代赌钱，欠了外债，需要在限定时间内卖房，与其承担不确定性，不知道什么时间能以什么价格卖出，不如一口气让人吃掉，哪怕便宜点就便宜点。

但留下的坑也实实在在。

一，是留给买家的坑

为了压低成本创造利润空间，瓷砖几块一片，地板几十一平，家具几百块一件，隐蔽工程涉及的PVC管，强电弱电线缆，乃至家用电器，都是杂牌，定制家具板材甲醛超标严重，住进去后若干年，会出什么纰漏，都是未知数。

一位专业人士，在他付费教人收房炒房的课程里提到，早些年，他最害怕的，就是收来的房子翻修好，出售期间，客户进房间随便走动，看上去漂漂亮亮，但冷不丁脚下踩的哪块地板，鼓起或塌陷了，贼尴尬。

二、是留给房东的坑

国内中介无良操作手段，不管表象如何，内涵都是利用国人贪心的心理特点，先放诱饵和出让利益，入套上钩后再大幅收割。

很多房东签署装修美化代售协议后，意识到自己被独家控房了，或顿然醒悟装修改造成本极低廉，没有反悔空间，因为白纸黑字签死，要么赔佣金，要么赔装修。

我们都知道二手房价格，随市场周期波动，

当房价有上涨趋势，采用对赌模式，对专业美化机构极有利，

300万收进来一套老破小，过几个月，上浮到350万，除去几万块装修成本，血赚40来万，

（链家美化一开始也采用溢价增值分成全部吃进，不分配给房东，但楼市上行期，卖房子的溢价，牛市功劳占主，装修溢价只是小头，民怨很大，所以才战略调整为只锁定佣金，把房价浮动因素摘出去）

但如果房价在下行趋势中，300万收进来，过几个月，同小区有大把房子250万抛售，那机构一定会果断选择最小亏损，赔装修，

所以，看上去房东与中介/机构，大家双赢和双输，you jump I jump，

但若赢，机构赢的更多，若输，机构输的较少，

就和赌场很像，赚的概率大于亏的概率，样本量够大，就是稳赢。

国外二手房美化：局部改动，家具租赁为主，收费性价比高；房东/中介心知肚明，就是让房子观感更好看，缩短出售周期，买家则会心一笑接受。

国内二手房美化：破房子大修大改为主，房东无精力或认知不足，买家则被蒙在鼓里，中介和机构利用装修行业和二手市场的极大信息差谋利，功利性极强。

仿照国外成熟房屋美化路线的公司，我个人只接触过一个，规模还小，但是年轻人做事很用心。

二手房屋美化市场环境，离ready，还有很大的gap，（一是国人对屋内装饰审美提升、二是房屋美化服务要脱离大修大改和功利属性）

是否接受中介和机构二手美化服务的选择权，在自己身上，

但房东基础认知不能落下，

我随便上房源网站，拿一套房子举例：

这就直接就上VR了？

买家看了什么感受？

请各位房东拿小本本记下来：

Home Staging的第一要义，是拿最小的成本，还原房屋最美的一面。

自己能做的，就是该扔就扔，自己没有精力，那就托付费去做，

否则就是自己割自己韭菜。

此外，当房东没精力或想法，经纪人难道不提醒么？

看来卖房专业化服务，这条道路，比房屋美化这一小分支，更崎岖漫长。

想要快速靠谱卖房，看这一个号就够了

苏苏房东说

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