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2023 REITs专题2：报告发布｜中港新三大REITs市场投资分析与C - REITs风险评估

新加坡S-REITs市场历经20年发展，已成为全球金融机构最重要的资产配置选择之一，而香港HK-REITs市场却一路来步履蹒跚，甚至出现萎缩。“中国C-REITs”市场自2021年启动以来，亮眼的表现让一二级市场备受鼓舞。以当前的发展速度，“中国C-REITs”市场市值在2023年就可能超过香港，5年内有望赶上新加坡，后来居上的“中国C-REITs”市场潜力与风险共存。

晤桥亚洲团队通过对REITs市场内在规律的研究，以AMSS大数据（amssdata）为基础，发布了《中港新三大REITs市场投资价值分析与C-REITs风险评估》（文中简称“报告”），对中港新三地REITs市场的业态结构、规模差异、市场规律和核心估值因素等进行梳理。报告特别分析了中国出海REITs资产近年欠佳的表现。本文将提炼报告主要观点，完整PDF报告请联络我们获取。

新加坡REITs市场自2002年发行了第一支REITs至今历经20年的周期，除了新加坡本地各类资产大批上市外，还吸纳了来自中国、欧美、东南亚大量资产上市，形成了业态组合较多元的市场结构。作为全球资本重要的配置选择，新加坡S-REITs与全球资本市场紧密联动。

香港REITs市场自2005年启动至今，表现相对欠佳，近年市值更是不断萎缩，市场基本处于停滞发展状态。香港HK-REITs业态组合以零售类资产为主，结构偏单一。领展Link REIT一支独大，长期占据整个HK-REIT市场超过50%的份额。

刚刚起步的中国C-REITs市场在资产类型、产品架构和管理模式上都与国际REITs市场的差异较大。2021年至今，C-REITs发行上市数量达到25支，2023年底预计将达到60支，中国市场单支REIT的规模偏小，其中基础设施REITs占近6成，产权类的物流、产业园和保障房REITs占4成。C-REITs虽然是中国防范金融风险措施的产物，有独特的市场发展背景，国际市场的REITs指标评估体系依然具有参考价值。