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杭州湾房价4年不涨反跌,大量温州投资客被套牢!

原标题:杭州湾房价4年不涨反跌,大量温州投资客被套牢!

日前,网上流传的两张截图,让不少温州人震惊不已。

如图所示,其中一张截图显示的是宁波杭州湾新区一手房碧桂园·海上风华释放的折扣,价格仅约7000-8000元/㎡。

来源:网络

另一张截图显示的是同区域世纪城香颂苑二手房,成交价不足6500元/㎡。

来源:网络

杭州湾这个离温州“十万八千里”、很多温州人一辈子都不会去的地方,但那里的房价却牵动着不少温州人的心。

说起杭州湾,关注楼市的温州人自然会想起2018年春天那一拨购房热,不少温州人跟随中介经纪人、乘坐大巴前去看房、买房。购买价格普遍在10000元/㎡出头。

如今4年过去了,杭州湾新区的房价,真的跌了三四成?带着疑问,我们专门去了宁波杭州湾新区实地调查,看看那边的楼市现状。

楼市温州

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

杭州湾新区位于宁波慈溪市庵东镇北部沿海,2010年由原慈溪经济开发区、慈溪出口加工区整合设立,是国家级经济技术开发区、国家级出口加工区、省级海洋经济集聚区、省级高新技术产业园区,也是省级宁波前湾新区的组成部分。

杭州湾新区区位示意图

拿温州来比较,杭州湾新区相当于温州湾新区(科技城、滨海)、海经区(瓯江口)这样的产业集聚区。杭州湾新区以制造业起步,但也同步推进城市建设,近几年房地产开发非常迅猛。最早建设的世纪城、国际新城等小区已有近10年房龄,早期开盘单价仅五六千元。

2017年起,随着楼市升温、大湾区概念被热炒,不少上海人前往杭州湾新区投资购房,当时房价约8000元/㎡。到了2018年上半年,温州人开始大量涌入杭州湾新区投资购房,房价已在10000元/㎡上下。

杭州湾新区

当“环杭州湾大湾区”与“杭州湾新区”两个概念被混淆杭州湾新区的未来预期被无限拉高,甚至宣传时直接对标纽约、旧金山、东京三大国际湾区,但是价格又很低,再加上房价上涨背后对着货币贬值、资产配置的焦虑情绪,不少温州人去杭州湾新区看完房子,就下手了。

那时候,温州正值“大拆大整”高峰,主要推行货币化安置,不少拆迁户手头突然多了数百万现金有些迷茫,看到杭州湾新区房价才约100万一套,单价仅约10000元/㎡,而且从各方面描述看,未来会非常好,就买了。

这些拆迁户,成了中介经纪人的重点推销对象,不少地方几乎整村村民被带去杭州湾看房。购房范围,从最初的杭州湾新区,一路扩展至慈溪、余姚全境,甚至到了杭州湾对岸的海盐、平湖。

有传闻称,当时杭州湾的新盘给出了极高的佣金,约百万总价每成交一套可得10万元,占了购房款约10%。因此,当时温州中介经纪人几乎全民推销杭州湾,最疯狂的时候每天数十辆大巴带着投资客从温州前往杭州湾。

杭州湾新区西高速互通

甚至有些购房者还闹出一些啼笑皆非的事。

有购房者以为杭州湾新区在杭州,买完才知道在宁波慈溪。

有购房者相信了中介经纪人、销售人员所谓的“国家级新区”谎言,以为杭州湾新区未来能看齐上海浦东新区。

还有购房者,被中介经纪人带到慈溪、余姚周边小镇上看房,连真正的杭州湾新区都没去。那些小镇上已成多年现房的商品房,终于迎来了买家。

此后,由于市场持续火热,2018年5月,宁波市对杭州湾新区、奉化区的新购房产施行2 年限售政策,即在上述区域范围内新购买的住房(含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权属证书满2年后方可转让。

于是,杭州湾投资购房热开始退潮。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

如今4年过去了,那些在杭州湾买了房的温州人,能挣到钱吗?从现场情况看,七八千是少数特殊情况,但总体不乐观。

我们先去了传出低价开盘的碧桂园·海上风华,该盘销售人员称,大部分房价均基本在11000元/㎡以上,西侧沿高速的建面约70㎡小户型,含装单价基本在13000元/㎡以上。

至于网上流传的低价、折扣,该销售人员称,这是员工福利,只有碧桂园员工及与其合作的德佑等员工,可以享受。

随后我们来到杭州湾新区一家德佑中介门店,该店的中介经纪人称,可将购房者包装成德佑员工,提供相关证明,就能享受该折扣,部分房源能仅以单价七八千元买到,但购房者需未曾前往售楼处、未被人脸识别。

除了碧桂园·海上风华,该经纪人称,旭辉·世外城原价也在13000元/㎡以上,但通过贝壳平台,可以做到折后单价10000元/㎡内,参加装修活动还能再减房价。

可以看出,这些新盘都可以通过特殊渠道买到房价更低的房源,等于说普通人也可以操作。

除上述新盘外,杭州湾新区的绿地·海湾、中旅·锦绣东方等在售新盘,均号称剩余房源不多,当前售价约13000元/㎡。与2018年时的人声鼎沸相比,如今这些售楼处异常冷清,销售人员少、缺乏维护,似乎处于“躺平”状态。

中旅·锦绣东方售楼处

也有消息称,当前个别在建新盘因房企资金链原因,已停工。

可见,杭州湾新区的新盘,普遍是表面涨价、实则降价,甚至可以说是有价无市。

至于二手房,经多家中介机构证实,周边配套齐全、房龄近10年的世纪城、国际新城等,目前房价在8000元/㎡上下。

相对成熟的世纪城及一河之隔的产业园区

而在新交付小区中,同样相对靠近成熟区域、产业园区的绿地·海湾,较早交付的部分二手房在10000元/㎡出头,如果能卖出,这样的价格购房者能保本,但要亏利息。不过,由于当前市场处于有价无市状态,若想急售,单价要少于10000元/㎡才能卖出。

绿地·海湾售楼处

当然,以上所说的,都还是建面约90㎡的三房小户型,其他产品面积越大、单价越低,正如网传截图那套不足6500元/㎡成交的房子,建面140㎡才三房,且房龄相对较老。

至于其他小区,大多在2年限售政策后开盘,当前无法成交。不过,离产业园区、成熟区域越远,二手房价格会越低,也越难卖。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

除房价外,杭州湾新区的新房入住情况,总体上也不太乐观。作为唯一成熟区域、房龄近10年的世纪城、国际新城,入住率较高外,其他新盘入住率普遍不高,甚至很低。

世纪城部分建成住宅

其中,绿地·海湾去年交付的小区,部分入住率已达约50%,算新交付小区中的佼佼者,以租客为主,全装修交付相对好出租,三房户型整套月租金约1800元,低于房龄更老但更成熟的世纪城、国际新城约2500元。

入住率相对较高的绿地·海湾

至于其他小区,由于离成熟区域、产业园区远,交付后入住率普遍很低,仅零星入住,大面积空置。从表面看,有些交付1年多的小区,阳台有封窗、晒衣服的,一般1幢楼都没几户,有10余户的都算很多了。

大量空置的新房(左右滑动查看更多)

另一个值得观察的现象是杭州湾新区的商业。

即便在世纪城所在的成熟区域,作为已开业多年的商业综合体世纪金源,品牌档次普遍不高,也有不少关店、空置现象,中午餐厅人气两极分化严重。

世纪金源内部分场景

至于世纪城周边沿街商铺,虽然基本开满,但档次普遍很低,基本无法满足白领阶层的消费需求。

沿街商铺品牌档次(左右滑动查看更多)

从品牌档次到人流量,杭州湾新区这仅有的成熟区域,都远远不如温州湾新区的滨海六路。

至于整个杭州湾新区,仅沿途观察,至少五六家商业综合体、大型商业设施在建,但大多处于缓慢施工、停工状态,部分有烂尾嫌疑。在住宅的高空置率之下,又远离产业园区,这些地方几乎都是无人区,难以培育商业。

部分疑似烂尾的商业综合体(左右滑动查看更多)

在各大新盘售楼处,问起商业综合体建设进展、招商情况等,所有销售都以不知情等理由回避。其中,一大型商业项目已基本完成建筑主体建设,销售却称预计2025年开业。

可见,这些商业综合体也只是房企的销售工具,以打消购房者对配套不足、生活不便的担心,但项目分散布局、严重过剩,后续建设、运营情况预计很不乐观。

当时的百度热力地图

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

从目前各种迹象来看,当年在杭州湾新区投资购房的温州人,已深陷其中,而且掉入的很可能是个深坑。

位于上海、杭州、宁波三地之间的杭州湾新区,大区位是不错的,能通过杭州湾大桥融入长三角城市群、对接上海优质资源、吸引上海外溢资源。但是,这是站在制造业企业布局的角度来看。

宁波杭州湾新区区位示意图

若站在城市生活角度,杭州湾新区的区位条件则是“三不沾”,距离宁波市中心直线距离约60公里,相当于温州市中心至苍南灵溪,不可能实现一体化、同城化,做宁波的卫星城都太远。

即便距离慈溪城区,中间也有10公里以上的空白区域,这对县级市来讲相当远了。离最近的高铁站余姚北站,直线距离也要约25公里。

也就是说,杭州湾新区,是一座相当孤立的新区。

杭州湾新区往慈溪城区方向的大量空地

因此,杭州湾新区作为产业园区是成功的,但住宅开发量太大了,不少新盘动则数千套甚至数万套,总量达约10万套,且未来还会继续增加供应量。

根据“七普”数据,杭州湾新区常住人口为21.94万人(经查实的官方公布数据,约32万人大多为自媒体根据初期登记数据的报道推断),相当于2个人对应一套房。关键在于,杭州湾新区是一个以产业工人为主、白领有限的地方,大部分在此就业的人,不会买房。这样看来,杭州湾新区的住房,可谓是天量。

杭州湾新区的产业园区

在这座住房供大于求的孤岛新区,在近几年宁波房价大涨的背景下,这里房价不涨反跌,再加上2年限售政策,温州人的大量购房资金,被套牢在杭州湾新区。

要知道,这些购房款不仅仅是这些购房者的私人财富,还有不少来自政府货币化安置的拆迁赔偿款,对财政并不宽裕的温州来讲,是一笔非常宝贵的资金。

这些资金本可以支持温州城市建设,却流向了杭州湾新区,支持了他人的城市建设,还难以解套,甚至因房价下跌而蒸发了一部分。若该资金来自融资渠道,还要支付利息。

杭州湾新区建成及远处在建住宅

因此,温州人大量前往杭州湾新区购房,不仅是这些温州人的损失,更是温州整座城市的损失。受该事件影响,后来温州减少了货币化安置,更多采用房票制,部分区域还重回实物安置时代。某种程度来讲,那些没能实现货币化安置的拆迁户,也被去杭州湾买房的人拖累了。

还有温州人的名声,哪怕存在一些偏见与争议,也离不开有头脑、有眼光、有胆识等优点。但是这一回,就算只是一小部分温州人,但起码在杭州湾新区,人们对温州人的印象,恐怕是被割“韭菜”了。

杭州湾新区

但是话说回来,杭州湾新区倒是做了一次很好的营销,打响了知名度与影响力,吸引了大量购房资金,刺激了城市建设。现在的低房价也提升了新区的性价比,有利于当地吸引并留住人口。

同时,杭州湾新区在产业方面也颇有成绩,在省级新区、产业集聚区中处于领先位置。

这些方面,杭州湾新区都值得温州的各大产业集聚区学习。

温州人及有关部门,也应从这场投资闹剧中吸取教训,避免此类现象再次发生。

市民前往陌生地区买房,需长时间、深入考察,切勿盲目相信中介经纪人。

有关部门在制定相关政策时,应及时防范潜在风险,减少资金外流。对中介机构与经纪人的夸大、虚假宣传甚至欺诈行为,要严厉打击。返回搜狐,查看更多

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