国家首次明确住房保障体系顶层设计 保障性租赁住房为重要一环

央广网7月8日消息（记者 安垚）7月7日下午，国新办举行政策例行吹风会，就国务院办公厅日前印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（简称《意见》）进行解读。

住房城乡建设部副部长倪虹，住房和城乡建设部、住房保障司司长曹金彪，住房和城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军参加会议，并对《意见》提出的五项基础制度和六方面的支持政策进行详细解析。

倪虹指出，该《意见》突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。《意见》的出台进一步完善了住房保障体系，将会有力地促进房地产市场稳房价、稳地价、稳预期，对保持房地产市场平稳健康发展起到重要和积极的作用。

住房保障体系的顶层设计首次明确

在我国，住房保障工作一直在进行。以公租房为例，在我国公租房建设已经推进很多年，目前全国已经1600多万套公租房。公租房主要面向的对象是城镇住房、收入困难家庭，但是租公租房需要“双门槛”——收入低、住房条件差，且每个城市规定的条件也有所差异。目前，各城市虽然通过公租房做到对城镇户籍低保低收入住房困难家庭应保尽保，但对于新市民、青年人来说，很多人不符合公租房的收入条件。

根据第七次人口普查数据显示：我国流动人口超过3.75亿，约占总人口的26.6%。也就是说在中国每4个人中就有1个流动人口。他们之中很多人来到城市拼搏，首先要解决的就是“住在哪儿”。

会上，倪虹称，随着城镇化进程的加速和流动人口规模的扩大，进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人的住房困难问题比较突出，需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

6月24日，国务院办公厅出台的《意见》，明确保障性租赁住房的五项基础制度和六方面的支持政策。

曹金彪指出，该《意见》是第一次明确了国家层面的住房保障体系的顶层设计。今后国家的住房保障体系，以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。他说，新制度以人口净流入的大城市为重点，合理确定保障性租赁住房的建设目标，采取多种方式来增加供给，缓解新市民、青年人的住房困难，其定位是与公租房政策相互配合。

同时，他表示，因为面积小，对于新市民、青年人来说，保障性租赁住房主要是解决阶段性的住房困难。等到他们有一定积累和能力，仍买不起商品房，可通过购买共有产权房改善居住条件。

曹金彪表示，国家层面要加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。各地要根据国家层面的顶层设计，结合实际，确定各地的具体保障方式。

引导多主体投资、多渠道供给

在日前发布的《意见》表明，保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，明确了突出住房的民生属性。同时，《意见》提出，保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设。

在这种情况下，如何支持企事业单位利用自有闲置土地建设、如何加强监督管理等成为各界关注的热点问题。

对此，曹金彪给出了进一步解答。他说，公租房主要是由政府投资建设和发放货币补贴，保障性租赁住房要多主体投资、多渠道供给，其中，利用企事业单位自有闲置土地建设是一个很重要的方面。从调研情况看，很多企事业单位有相当数量的自有闲置土地，同时企事业单位新就业职工的住房又比较困难。新政策允许人口净流入的大城市等，利用企事业单位自有闲置土地建设保障性租赁住房，主要是要面向单位新就业的青年职工，帮助他们解决阶段性住房困难。

他指出，新政策从三个方面推动保障性住房的建设：一是明确了城市的范围并赋予城市自主权。《意见》明确，人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，企事业单位依法取得使用权的土地，经城市人民政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房。实际上，把权利交给了城市。城市要不要用这项政策，要根据本地需求确定。没有需求的地方，不能盲目建设。

二是《意见》对土地、规划、审批及建设成本高等问题提出了解决路径和方法。为了支持保障性租赁住房建设，《意见》明确企事业单位利用自有闲置土地建设，需变更土地用途，但不补缴土地价款，而且免收城市基础设施配套费。同时，《意见》专门明确了审批机制，市县人民政府可以建立会审机制，要快速审批，支持建设。《意见》还规定，企事业单位可以自建，自己没有资金或者没有能力，也可以与住房租赁企业、房地产开发企业等合作建设运营。

三是《意见》对企事业单位建设保障性租赁住房明确要求要加强监督管理。企事业单位利用自有闲置土地建设保障性租赁住房，一定是小户型，主要是解决新市民、青年人的住房困难。同时，保障性租赁住房不得上市销售或者变相销售，也不得以保障性租赁住房为名，违规经营或者骗取优惠政策。

落实地方责任 各城市需从五方面着手

《意见》提出要求要落实地方责任，城市人民政府对本地区发展保障性租赁住房、促进解决住房困难问题负主体责任。就地方政府应该如何具体推进保障性租赁住房发展的问题，曹金彪进行了进一步解释。

他表示，按照国办《意见》的要求，城市人民政府重点从以下五个方面工作要做好。

第一，定计划。要通过摸需求、做调查，搞清新市民、青年人的住房需求和存量土地、房屋资源的情况，听取农村集体经济组织、企事业单位等各类主体的意见诉求，科学确定本城市的“十四五”保障性租赁住房建设目标，制定年度建设计划，并且向社会公布。

第二，出办法。《意见》出台以后，各个城市人民政府要出台具体的实施办法。比如说：根据保障性租赁住房不同的筹集渠道，按照保基本原则，分类制定准入退出的具体条件，还有小户型具体面积等管理要求。《意见》明确土地、财税、金融的支持政策，城市也要有实施办法，把这些政策在本城市落到实处，要提出具体的实施路径。

第三，建机制。最重要的是审批机制。同时，把保障租赁住房项目纳入工程质量安全监管，城市人民政府还要跟税务、电力、金融各个方面形成工作机制，把税收优惠政策、民用水电气价格，还有金融支持等政策落到实处。

第四，强监管。要加强对保障性租赁住房整个建设出租和运营管理的全过程监督，防止上市销售或者变相销售等违法违规行为。

第五，做衔接。这是国务院第一次明确保障性租赁住房制度，各地要对现有政策支持的租赁住房进行梳理，符合规定的都要纳入保障性租赁住房规范管理，不纳入的不得享受保障性租赁住房的专门支持政策。

多措并举 引导开发商投资保障性租赁住房

此外，对于住建部将会如何引导开发商增强对投资开发保障性租赁住房的投资意愿问题，倪虹给出了答案。

“为什么租赁住房这条腿相对比较短，是由于现在开发商‘高杠杆、快周转’的模式，使他们不愿意发展长周期的租赁住房。”倪虹指出，这次政策力度大、措施实、含金量高，国家给出多项优惠政策就是想让市场主体，能够算得过来账，能够去做。他认为，这也是企业根据市场需求，实现转型发展的一条新路，发展保障性租赁住房将是今后房地产企业应该去努力探索的一个方向。

《意见》进一步完善了对发展保障性租赁住房的土地支持政策，提出经城市人民政府同意，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%。

《意见》还指出利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行；明确中央通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助；加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放等。

曹金彪指出，这次国办出台的《意见》，最主要的政策就是土地不花钱建设保障性租赁住房。企事业单位自有闲置土地建设，不补缴土地价款；存量闲置房屋改造，不补缴土地价款；利用园区配套用地、集体经营性建设用地建设，土地也不花钱。只有这样才能让租赁住房转得起来。在这种情况下，推动房地产开发企业转型升级，其中一个重要内容就是要转向发展保障性租赁住房。

他表示，租赁住房肯定不可能像商品房那样挣大钱、挣快钱，但是在许多企业看来租赁住房的潜力很大、需求很大。他相信《意见》的出台，会引导更多的房地产开发企业和租赁企业去发展保障性租赁住房，通过发展保障性租赁住房壮大自身。

专家：《意见》或有效缓解供给结构错配问题

对于《意见》的出台，业界专家也给出不少看法。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，与过往相比，本此出台的《意见》不单强调供给概念，还提及了分配的概念，积极导入市场化元素，同时，在上调产业园配建租赁住房的比例、落实租赁用地“地价租金联动”机制、租赁住房落实两证合一、落实见面城市基础设施配套费等方面都有重要的改革，使得保障性租赁住房的市场地位明显上升。

贝壳研究院高级分析师黄卉则表示，《意见》的出台有利于缓解现有租赁住房结构性供给不足的问题，鼓励多主体参与、借助市场的力量可以盘活市场存量，调动租赁企业积极性，提高保障性租赁住房的供给规模，通过支持专业化、规模化住房租赁企业参与保障性租赁住房，还有利于培育发展成熟的住房租赁市场。

“住房租赁企业普遍面临融资渠道窄、融资成本高、税负压力大的问题。”黄卉认为，此次政策明确指出集租房土地使用权可以办理贷款，并提出加大对保障性租赁住房的信贷支持力度、提供长期贷款，在房地产信贷管理时差别化对待，未来保障性租赁住房的融资环境将获得改善，融资难的问题将被有效缓解，能够有效减轻企业负担，提高租赁企业的积极性。

她表示，《意见》出台后，各类保障性租赁住房项目面临的障碍有望突破，适合新市民、青年人等群体特别是从事基本公共服务人员的租赁房源规模扩大，能够有效缓解住房租赁市场供给结构错配的问题。