城市综合体——全球优秀案例的借鉴与学习

如何打造城市综合体？从高端时尚的大型商业综合体到融入自然的公园式体验，再到前沿热门的”体育综合体“，从美国到日本再到迪拜，一同学习借鉴全球优秀案例的最新理念，以期拥有我们的完美之作。

商业综合体——以Westfield Century City Mall为例

美国洛杉矶Westfield Century City Mall是洛杉矶当地具有高知名度与人气、定位高端时尚的大型商业综合体，于1964年开业。购物中心的面积12万平方米，主要面对的是周边的高消费人群，聚集200多家品质商户满足高消费需求。该项目于2015年开启改造施工工作，2017年年底完成并重新开业，期间耗资高达10亿美元。

Westfield的更新改造深度挖掘了其所属区域的独特性，对购物中心的体验内容进行差异化更新。利用区域环境优势、产业资源以及区域内客群特点和需求是Westfield的三个主要策略。由于消费者在对相同定位的不同购物中心进行选择时，存在一定的机会成本，因此为了提升“被选择”的机会，必须放大其独特性，摆脱主要依赖品牌的导流作用，而加重了体验、社交、新健康服务、娱乐等业态。

驱动它继续更新改造的原因
在全球化趋势的带动下，美国互联网与电商的迅速发展，让美国实体商业不断遭受着不同程度的下滑，让“成功的”Westfield世纪城购物中心也有了一定的危机感。

更新的主要方向：利用三大优势，结合美式生活方式构建生活的第三空间

区域环境优势

更新设计工作是由美国建筑事务所GENSLER和洛杉矶室内设计师Kelly Wearstler操刀进行的，项目增加了一个露天花园休息之所，展现了洛杉矶的独特休闲方式与优良的自然环境。改造前，Century City呈街巷式，通过改造将原有的核心位置的空间拆除并新建出一个广场，在这增加了超过3万平方米面积。改造并没有减少商铺数量，目前环绕中心广场拥有200余个商铺，而更重要的目的是为了增加的户外空间部分，以绿化亮点打造供人们休息放松的区域。

除了整体建筑的改造，更在于细节体现的真正带来舒适感的体验。把整个项目的高端气质，利用露天娱乐场融合进一种别致的“超自然”气质，结合的是洛杉矶的自然风采和宜人气候。

很多细节新增，也许并不是让人一眼看到，但都在无形中成为氛围的发散源。例如，考究的地板拼花的选择；例如随处可见的定制实木柚木家具；例如，其室外餐饮长廊、开阔的酒吧和私人小屋坐落在宁静的人行道和花园旁边，其间掺杂着天然的橄榄树、棕榈树、植被、喷泉、花池。这些细节看似分隔开来，实际都为统一的舒适购物主题搭建了基调。

利用产业资源

由于Westfield世纪购物中心靠近洛杉矶多个娱乐业总部和工作室，所处的洛杉矶地区也是全美影视娱乐明星最为集中的地区，因此有利的区位优势使其成为洛杉矶西部举办活动和表演的热门场所。购物中心改造后，新增的这个中庭，将其作为主要的娱乐活动场所，可容纳1000人左右，用来举办各种表演、音乐会、美食节、电影首映式、时装表演和慈善活动等大型娱乐活动。

发掘资源优势的亮点，尤其是区域内的影视、娱乐等资源。新的Century City成为了好莱坞选择的拍摄基地，也利用其技术优势和知名度，引进了Dreamscape Immersive虚拟现实娱乐中心，采用了最新的虚拟现实设备，作为亮点的体验内容和场景，均是好莱坞知名制作特效公司的原创内容。

为了服务于购物中心常出入的娱乐圈名人，购物中心还为此类客群提供了许多高端的私人服务。如贵宾房、休息室的装饰、私人电梯、私人购物服务、服装定制服务、航运和其它物流服务。

利用客群特点和需求

洛杉矶是美国高端消费人群的集中城市，而如今他们对于健康生活方式的需求日益增高。根据这一特点，Westfield也相应的在购物中心扩展了高端品质的健康与保健体验的部分，如在2017年，购物中心引进奢华Equinox健身俱乐部、Caudalie Paris 水疗中心、UCLA Health Clinic等为客户提供全方位服务的会员制医生办公室。以与其客群定位相符合的高品质品牌，增添全新的业态，去满足客群的不止于购物的需求。

同时，环境环境营造为高消费客群营造了天然的社交环境，是项目的核心价值点。当消费升级与消费者素质逐渐提高后，不止体验，社交、品质、自然元素、健康都将成为新的关注重点。

强者愈强，已经被衡量为足够成功的项目，仍然在加速自己的创新。美式生活方式也许是好的思维借鉴，他们对于生活的热爱和重视感总是更浓。我们曾经提到，对于购物中心场景革命后成为“自家的客厅”的探讨，将零售的“物质”的本意加以软化，以此凸显触感，将冰冷的物品融进有热度的真实生活。提供令人感到松弛的营造方式，运营有关“人”的想象力，是我们在未来面对的命题。

城市综合体——以Namba Park为例

日本的难波公园并非传统意义的公园，是一个购物中心与办公楼的综合体。从远处看去，难波公园（Namba Park）是一个斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，层层推进、绿树茵茵，仿佛是游离于城市之上的自然绿洲，与周围线形建筑的冷酷风格形成强烈对比，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清醒的气息。

开发商：Nankai Electric Railway Co., Ltd（南海電鉄株式会社），Obayashi Corporation南海都市創造株式会社。

概念设计：美国Jon Jerde设计公司。

项目管理公司：Wasa Sakamoto。

一期开发总面积16.７万平方米。其中商业面积４万平方米，办公楼８万平方米。二期76,600平方米，合计243,800平方米。占地37232平方米，高达8层。

人造峡谷

业主的最初构思是建造一个简单的混凝土通道用于连接项目的南北地块，设计师颇有新意地提出了人造峡谷的设计想法。“峡谷”的设计带来了众多要素；溪水、山石、植物、岩洞、山间的阳光......由此形成了独特的空间序列，它不是将人们压缩集聚到封闭的空间内，迫人消费，大家不仅仅到这里来购物，也可以到这里来休息，来放松。

“场所制造”理念

“真正的场所并不存在于大楼之间，而是存在于人们值得记忆的体验中”美国著名建筑师Curtis J. Scharfenaker言简意赅地表达了“场所制造”理念，由此，难波公园颠覆了一味追求机器效率的工业化空间设计，打破了室内室外的空间界限，实现了城市森林中自然化、戏剧化空间场景的塑造，形成内部与外部景观的和谐与相互映衬。

让体验融入商业场所

难波公园向人们展示了如何在城市里享受一座森林，这样的“体验式”场所才是人们精神的真正向往。用大自然充实和装点我们的环境，自然和人类的激情在此碰撞，人们的精神得到满足，美妙的体验由此产生，场所便融入了人们的记忆。

日本城市综合体分析——五大典型特征

（1）超大空间尺度

城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

（2）通道树型交通体系

通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。

（3）当代城市景观设计　

应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。

（4）高科技集成设施

城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。

（5）地标式的城市建筑

城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。

借鉴与启发

（1）创造可体验性的场所

这个可体验性是可以让游客流连忘返的，他们离开以后还会再回来的场所，并使可体验性的项目成为极具特色的社区的核心部分，提供多元化的不同的功能的需求，成为一个具有表演性的舞台，也地区成为经济增长的催化剂。

（2）将当地文化融入其中

从一开始就要去仔细研究和理解当地文化特色，无论是过去、现在，还是未来的发展。从这些文化性元素中获得设计灵感，并在项目中表达出这些文化元素，建立有标志性的有特色的功能，同时结合景观、水景、灯光、标牌、艺术、雕塑等设计，把它融合在项目当中。

（3）建立可持续性发展的环境

结合地方不同的地理特性，把它运用到项目设计中。找出项目所在城市中所缺乏的元素，如自然通风条件，遮阳情况，绿色景观、绿色屋顶、小气候的因素等，这些元素都可能会带来经济、社会、环境性的效益，然后再找出相对应的一些积极的可以对应的措施。

（4）注重各种功能的衔接融合

要考虑到怎么样设计一个流畅的动线，把所有功能连贯起来。项目的方方面面都会和周边的公交系统、人行流线发生联系，要使得整个项目各个功能之间连贯的可以穿梭。

体育综合体——以迪拜Sport Society”和“波士顿 Life Time Center为例

今年全球计划开业的新项目中，体育综合体已经成为热门类型。尤其是将体育+服务+健康的业态全面整合，打造健康生活生态圈理念，将是具有聚合效应的新一轮创新商业空间发展方向。

01 迪拜 Sport Society：全球最大体育综合体

计划于2020年上半年开业的体育综合体 Sport Society 位于迪拜的 Mirdif 住宅区，这片区域是迪拜发展最为成熟的区域之一。Mirdif 为 Sport Society 带来优越的位置条件：距离迪拜国际机场10分钟车程、距离可与 Dubai Mall 比肩的老牌大型购物中心 City Centre Deira 15分钟车程、距离迪拜市中心20分钟车程。

这样的位置条件下，Sport Society 的辐射范围覆盖超过100万居民，不难想象临近机场也将使其成为迪拜这座旅游城市的热门目的地。

Sport Society 面积约8万方，共有3层。总体来看，Sport Society 由3大业态构成：体育、零售和大健康业态。

体育主题是 Sport Society 最为突出的特色，其一楼是一个巨大的竞技场，灵活性是其设计亮点。一层空间可以随时为不同种类的运动竞技和大型娱乐活动进行调整，能够作为超过40种运动的竞技场，包括足球、篮球、保龄球、棒球、高尔夫等。除此之外，一层竞技场可随时举办冰上运动，有常年维持在 -5°C的冰场，为职业冰球等国家队提供训练、竞技空间，也是 Sport Society 竞技场的亮点之一。

除了竞技运动之外，Sport Society 内设有高科技健身中心、蹦床公园、台球馆、攀岩中心等设施，为消费者提供多元的健身运动选择。Sport Society 的3层是一个奥特莱斯，容纳着众多运动品牌；同时，餐饮商户也全部集中在3层，其中还包括 Sport Society 的自营咖啡厅。

大健康业态方面，Sport Society 有一个诊所和一个医疗中心，主要提供运动康复，以及因运动造成的身体损伤等疾病治疗。

此次与 Sport Society 合作的是建筑设计公司 DLR Group，其重要的设计创意除了竞技场之外还有两处，分别是可折叠屋顶和室内外的两大块LED屏幕的设置。Sport Society 的活动屋顶在需要时也可“变身”为一个运动场；室外 LED 屏幕主要用作赛事转播，室内屏幕除了可服务于赛事之外，亦可用作艺术装置。

02 波士顿 Life Time Center：空置购物中心的“健康主题”再造

位于波士顿 Chestnut Hill 的 Life Time Center 也是典型集健康生活方式与商业为一体的空间，前身是购物中心 Atrium Mall，2017年改造后成为波士顿当地健康医疗的重要场所。

Life Time Center 总面积约2.8万方，在健康、营养、形象管理、理疗等方面为消费者提供服务。Life Time Center 由两个主力店组成：医疗中心 Chestnut Hill Medical 和康养中心 LT Proactive Care。除此之外，Life Time Center 还有7个健身工作室、400余件专业器材，提供健身和运动课程；自营的 Lifecafe 提供健康餐以及 LifeSpa 作为 Spa 馆提供相关服务。

Life Time Center 采用会员制，可以个人、家庭等名义持有会员，也可按月、年等时间限度付费。为了吸引更多消费者，以及提供更为便捷的服务，Life Time Center 同样接受其他健康中心的会员使用，如 Silver & Fit、SilverSneakers、Renew Active 等。

Life Time Center 隶属于开发商 Bulfinch Companies，后者在美国境内共拥有4个类似功能的健康中心。目前位于波士顿的 Life Time Center 是 Bulfinch Companies 的最新项目，在选址时，Bulfinch Companies 格外注重当地居民对健康生活的追求。

国外体育综合体给我们3点启示

1. 善于发掘城市的可用空间

国内，人们培养运动健身习惯的时间还不长，对健康服务的需求正在高速增长中。然而，国内城市提供体育服务的空间大都不足，尤其对于一二线城市来说，人们常常面临无处运动的情况。然而，在用地紧张的城市找到增量空间做体育综合体难度较大，因此，如何发掘存量空间应是开发者的重要考虑。目前，国内的体育综合体有的利用旧厂房改造，有的利用闲置的商业空间。如果无法像迪拜的 Sport Society 那样新建物业，那么波士顿的 Life Time Center 利用撤出的实体商业也是一种解决方案。

2. 周边人口结构及需求类型支撑盈利能力

Sport Society 和 Life Time Center 均带来了关于体育综合体目标人群的消费需求及消费力的启示。在大多数国外体育综合体都有相当体量的医疗、健康业态的情况下，体育综合体必然要对应更有消费力的目标客群。国内的民营医疗机构的客单价也普遍高于公立医疗，医学美容、医学康复、高端综合门诊等也同样对消费者提出更高要求。因此，引入健康医疗业态的体育综合体应从区域人口、受教育程度、经济收入等因素入手，精准定位周边人群的健康医疗需求和消费能力。

3. 体育+服务+健康业态，形成聚合效应

国外成熟的体育综合体是在多年的健身运动文化中被催生的，健康医疗业态作为附属的必要服务，也已成为体育综合体不可缺少的一部分，且能形成引流的聚合效应和影响力。国内的体育综合体目前较少涉及医疗领域的业态，且相对分散、单一，更常见的是在体育综合体内举办各类游乐活动，而非从健康生活方式出发，衍生出系列服务。因此，打造健康生活生态圈，形成聚合效应，可以成为国内体育综合体的下一个发展方向。

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